十問十答丨穩進提質怎么做

作為支柱產業，房地產規模大、鏈條長、牽涉面廣，在帶動經濟增長、穩定宏觀經濟基本盤方面作用明顯。

眼下，傳統的“金九銀十”旺季已至，如何看待當下房地產行業面臨的形勢？

房地產企業怎樣防范風險、穩進提質？記者采訪了綠城中國董事會主席張亞東。

記者：今年 1 至 8 月全國住宅銷售額同比下降30.3%。如何看待當下房地產行業面臨的形勢？

張亞東：當下，房地產市場整體形勢依然非常嚴峻，雖然在政策層面上有所放松，出現了一些好轉跡象，但整體回暖仍有待觀察。

短期看，房地產行業處于“承壓筑底”態勢，行業出現分化，部分企業出清，市場信心恢復很難。這一態勢可能會持續到年底。但從長期看，作為國民經濟的支撐產業，房地產肩負使命，所以我們認為房地產行業依然穩定向好。

我們的判斷是：全國房地產年銷售額預計維持在12萬億元的水平。

為何有這樣的判斷？現在中國有約 400 億平方米的住宅，如按照 50 年折舊來算的話，每年約有8億平方米住宅要更新。在更新過程中，人均住房面積也會相應增加，假設增加 50%，每年會有 12 億平方米的住宅要更新和開發。根據近期的全國商品房銷售均價，按照 1 萬元/平方米模擬計算，就是 12萬億元，仍是較大規模。所以，我們長期看好行業，未來仍大有可為。

記者：房地產已經從原本“高杠桿、高周轉、高收益”的打法，轉向“低增長、低利潤、低容錯”的新階段，企業該如何應對？

張亞東：正如前面所說，經濟基本面壓力較大，存在很多不確定性，在此背景下，房企如何判斷自身的打法，可能是大家都在思考的問題。

我們認為，行業已經進入了新的發展階段，企業需要補齊短板、均衡協調才能走得更長遠、更健康。結合整體經濟以及行業發展的基本面，“聚焦”是綠城下一步的關鍵詞。

在重資產部分，即綠城中國，強調更加聚焦、更加深耕，聚焦核心城市、核心地段、核心項目，以后的城市布局為“10+25”，十大戰略核心城市包括杭州、北京、上海、寧波、南京、廣州、深圳、武漢、成都、西安，貨值占比51%。

在輕資產代建部分，即綠城管理集團，則更注重面上拓展及品牌輸出，在全國面上布局，覆蓋三四線甚至五六線城市。如做政府代建保障房的綠城樂居集團，還將繼續下沉，進行深度拓展。聚焦發展、順勢而為，這是我們應對不確定性的確定做法。

為了更加聚焦，我們在組織架構上也進行了調整。以前，綠城的組織架構分為“集團—區域—項目”，下一步，將變成“集團—城市公司”兩級架構，由原來的放權向部分收權轉變，進行強管控，來保證項目的品質提升。

我們不追求規模和排名的增長， “全品質、高質量”是我們在管理上追求的目標，也是綠城今年乃至未來的打法。在投資端，我們一直強調拿地要有“讀城、讀地、讀客戶”的能力，逐步實現客群定位、產品適配的精準化。在營銷端，我們成立了“客研委員會”，讓產品創新更貼近購房者的敏感點。

回頭看我們制定的戰略，非常契合行業的要求，上半年，綠城實現凈利潤37.26億元，同比上升36.7%；無項目涉及爛尾，上半年實現百分百按時交付。停貸事件對綠城沒有直接影響，反倒促使購房人更加謹慎選擇優質可靠的開發商。我們只有堅持“認真做好房子”，才能穿越行業周期。

記者：促進房地產行業的穩進提質，您有什么建議？

張亞東：當前房企普遍面臨經營風險提升、資金周轉壓力加大的問題，政府既要堅持風險管理、杠桿管理，同時也要促進行業健康發展、良性循環。對于風險防控措施，我們建議建立風險預警機制，如加強房企財務信息定期披露備案機制建設，堅決打擊債務延期過長、惡意“借新還舊”的房企融資行為等，監管部門要密切關注資金動向和可能引發的潛在金融風險。

此外，建議債務按資產分類監管，對自持物業和商辦類資產的貸款與開發貸等分別監管。同時，加快房地產投資信托基金（REITs）的落地，盤活存量資產。

在促進行業健康發展方面，我們建議主管部門對房地產企業進行分類管控?？砂凑枕椖块_發及交付情況、市場規模排名、財務狀況、行業品牌及口碑等指標評級，對不同房企“分級施策”。

如對評級最好的A類企業，可加大投資力度，適度“加杠桿”，推動行業的優勝劣汰，穩住行業投資，并且促進市場集中度的提升，從而實現供給側改革；對 B 類企業，可在之前債務杠桿管控的基礎上，明確“穩杠桿”的政策基調，推動市場主體自發解決經營問題；對評級較差的C類企業，政府需進行重點關注，對其相關資金安排、工程進度等進行專項管控，如形成專項工作組，有針對性地進行風險判定和風險管理。 

“分級施策”既可以激發市場主體的積極性，也可為行業優秀企業發展提供良好的外部輿論，促進行業平穩、可持續發展。