11 月 10 日，以“新格局 新動能”為主題的第十三屆中國房地產科學發展論壇在線上召開。論壇由中國房地產業協會主辦，旨在貫徹落實黨的二十大精神，使房地產企業更好地把握宏觀經濟形勢，探索高質量發展路徑，推動房地產行業穩定健康發展。

中國房地產業協會副會長、綠城中國董事會主席張亞東應邀參加論壇，并作題為《立足長遠，堅持全品質高質量發展》的主題演講。

就在一年前的第十二屆中國房地產科學發展論壇上，張亞東提出房地產必須從重規模向重管理轉變，更加注重精益管理，挖掘管理紅利等觀點。

經過這一年實踐，隨著內外部環境的變化，綠城中國更加深刻認識到要實現穩健可持續的發展，公司必須練好內功，審時度勢，順勢而為，努力做“有特長且全面發展的優等生”。

綠城不追求規模和排名的增長，“全品質、高質量”是綠城在管理上追求的目標，也是綠城今年乃至未來的打法。

綠城中國董事會主席張亞東作主題演講

張亞東表示，目前來看，房地產市場整體形勢依然嚴峻，雖然在政策層面上有所放松，但整體回暖仍尚待時日。

對于房地產發展形勢，短期來看，房地產行業處于“承壓筑底”態勢，行業出現分化，部分企業出清，市場信心恢復尚需時日。這一態勢可能會持續到明年中期。

長期來看，作為國民經濟的支撐產業，房地產肩負使命，行業依然穩定向好，但規模見頂已成行業共識。我們判斷，未來十年，全國房地產年銷售額預計維持在12萬億元的水平。根據近期的全國商品房銷售均價，按照1萬元/平方米模擬計算，就是12萬億元，仍是較大規模。所以，我們長期看好行業，未來仍大有可為。

黨的二十大報告提到了兩個關鍵詞：房住不炒、租購并舉。再次強調“房住不炒”，彰顯政策定力，同時也意味著房地產發展的落腳點將更多聚焦在保民生、提品質上；“租購并舉”的制度設計，必然導致住房結構的大幅度調整。參考國際經驗和中國特點，張亞東判斷未來或將呈現5：3：2的供給結構，5是商品房，3是共有產權房，2是保障性租賃住房。

因此，在規模下降、結構調整、競爭加劇的行業大背景下，保持定力、積極應變，才是發展之道。

房地產已經轉向“低增長、低利潤、低容錯”的新階段，企業需要補齊短板、均衡協調才能走得更長遠、更健康。

張亞東指出，結合整體經濟以及行業發展的基本面，“聚焦”是綠城今年的關鍵詞。

首先是理念聚焦。今年，綠城中國構建綠城雙塔文化體系，創新性推出“1-6-8-24-N”行為塔。在不確定環境下，全公司上下更需要凝心聚力，目標一致。

其次是業務聚焦。重資產部分強調聚焦核心城市、核心地段、核心項目，擁核發展。

綠城在組織架構上也進行優化，落地“集團—城市公司”兩級架構，強化精細管理、提高決策效率、提升人均效能。綜合來看，今年投資的效率和效益提升明顯，營銷完成了較高的銷售去化。

綠城始終認為，只有堅持“認真做好房子”，才能抵御行業周期波動帶來的影響。

當下，綠城依然堅持“以客戶為中心的產品主義”。例如，綠城成立客研委員會，客研條線獨立成為客研中心，繼續精研客戶需求，在產品升級上不遺余力；打造全鏈設計系統，品類檔次全覆蓋，加大標準化體系建設，加強創新迭代的研發。

目前，生活街角、中央車站、春知學堂、如意盒子、無界公寓等多項創新課題已在綠城多個城市落地呈現，創新產品獲得客戶廣泛好評。

張亞東介紹，各級政府近期加速出臺了穩樓市政策，尤其在降低購房者置業成本和支持房企合理融資需求上起到了積極的作用。綠城完全贊同并認可這一系列措施。

作為房地產市場的經營主體，當前房企仍普遍面臨經營風險提升、資金周轉壓力加大的問題，建議主管部門堅持風險管理、杠桿管理，同時促進行業健康發展、良性循環。

對于風險防控措施，建議建立風險預警機制，如加強房企財務信息定期披露備案機制建設，堅決打擊債務延期過長、惡意“借新還舊”的房企融資行為等，建議監管部門密切關注資金動向和可能引發的潛在金融風險。

此外，建議債務按資產分類監管，對自持物業和商辦類資產的貸款與開發貸等分別監管。同時，加快房地產投資信托基金（REITs）的落地，盤活存量資產。

　　在促進行業健康發展方面，我們建議主管部門對房地產企業進行分類管控?？砂凑铡绊椖块_發及交付情況、市場規模排名、財務狀況、行業品牌及口碑”等指標評級，對不同房企“分級施策”?！胺旨壥┎摺奔瓤梢约ぐl市場主體的積極性，也可為行業優秀企業發展提供良好的外部輿論，促進行業平穩、可持續發展。

“月有陰晴圓缺”，行業發展也有起起伏伏。經過行業洗牌，相信更加穩健、更有擔當的房企能存活下來，而且能活得更好。